Konut Fiyatlarını Etkileyen Temel Faktörler

NAVİGASYONFaiz OranlarıMevcut Ekonomik Durumİşsizlik OranlarıArz/Talep İlişkisiGöç ve Demografik Etkenler Türk halkının yatırım profilini incelediğimizde, altın ve konut yatırımının payının çok fazla olduğu görmekteyiz. Bunun temelinde ülkemizin geçmiş zamanlarda yaşadığı ekonomik krizler, darbeler ve bankaların batması gibi sebepler yatıyor. Kripto para veya Forex gibi görece riskli yatırım araçları halkımızın büyük çoğunluğu tarafından talep görmüyor. Hisse senedi […]

18.06.2019 - 1:35
18.06.2019 - 11:36
Yorum Yap
5 dk okuma süresi

Türk halkının yatırım profilini incelediğimizde, altın ve konut yatırımının payının çok fazla olduğu görmekteyiz. Bunun temelinde ülkemizin geçmiş zamanlarda yaşadığı ekonomik krizler, darbeler ve bankaların batması gibi sebepler yatıyor. Kripto para veya Forex gibi görece riskli yatırım araçları halkımızın büyük çoğunluğu tarafından talep görmüyor. Hisse senedi gibi yatırım araçları son yıllarda popüler olsa da yine bu seviye Avrupa’nın çok altında kalıyor. Kısacası, Türk halkı güvenilir ve görece risksiz yatırım araçlarını tercih etmekte.

Konut satın almanın popüler bir yatırım aracı olmasından dolayı konutların fiyatlarına etki eden faktörleri bilmek ve bu faktörlere göre yatırım pozisyonları almak çok önemli. Bu yazımızda konut fiyatlarına etki eden faktörleri ve konut yatırımının nasıl yapılması gerektiğini detaylıca anlatacağız.

Faiz Oranları

2018 yılında yaşanan döviz krizi sebebiyle TCMB dövizin ateşini söndürebilmek için faiz artırmak zorunda kalmıştı. Bir ekonomide, faiz oranlarının yüksek olması konut fiyatlarını doğrudan etkileyen faktörler arasındadır.

Faiz oranlarının artmasıyla birlikte bankaların verdiği kredilerdeki faiz oranları da artmaktadır. Konut kredileri uzun vadeli krediler olduğu için faizlerin artması toplam maliyeti artırdığı için konut almak cazip bir yatırım aracı olmaktan çıkar. Konuta olan talebin düşmesiyle birlikte arz sürekli arttığı için konut fiyatları da düşer.

Faiz konusunu örnekle pekiştirmek gerekirse, 200.000 TL’lik bir kredinin 10 yıl vadeyle birlikte alınması durumunda toplam ödenmesi gereken miktar 400.000 TL’nin üzerindedir ve böyle bir pozisyonda konut almaktansa kiralamak çok daha mantıklı bir seçenek olmaktadır. Toparlamak gerekirse, faiz oranlarının yüksek olduğu bir ekonomide konut almak hem mantıklı bir karar değildir hem de mevcut konutu satmak oldukça zordur. Bu sebeple yatırımcıların göz önünde bulundurması gereken temel faktörlerin başında faiz oranları gelmelidir.

Mevcut Ekonomik Durum

2008 yılında ABD’de yaşanan mortgage krizinde birkaç yıl önce sürekli artan konut fiyatları birden düşmüş çünkü krizden birçok kişi zarar gördüğü için konuta olan talep azalmıştır. Bu tarz krizlerde veya resesyonlarda konuta olan talep daralır çünkü insanlar öncelikle temel ihtiyaçlarını karşılamaya çalışırlar.

Ekonomik verilerin kötüye gittiği yıllarda konut satın almak mantıklı bir yatırım hamlesi olmamaktadır. Diğer yandan, krizler fırsatları da beraberinde getirir. 2019 yılı itibariyle birçok müteahhit ellerindeki konutları düşük fiyatlardan çıkarmaya çalıştıkları için mevcut durumda konutu alırken bile kar etmek mümkündür.

İşsizlik Oranları

Türkiye’deki işsizlik oranları giderek artmakta. İşsizliğin artığı bir ülkede konuta olan talep hızlı bir şekilde azalır. İşsizliğin yanı sıra, kişilerin kendilerini güvende hissetmemeleri durumunda da konuta olan talep azalır çünkü insanlar her an işsiz kalma tehlikesi altındadır.

Son iki yıldaki işsizlik oranlarının artığını düşünürsek, konutu aldıktan hemen sonra elinizden çıkarma gibi bir niyetiniz varsa bu ortamda konut almak mantıklı bir yatırım olmayacaktır.

Arz/Talep İlişkisi

Kripto paraların fiyatlarını etkileyen faktörler konusunda da anlattığımız gibi, arz-talep ilişkisinin tüm yatırım araçlarında olduğu gibi konut fiyatları üzerinde de doğrudan bir etkisi bulunmaktadır. Bazı bölgelerdeki ev sayısı çok fazla iken bu evlerin birçoğunda “Satılık/Kiralık” gibi tabelaların bulunması o bölgedeki arzın yüksek ve talebin düşük olduğunu göstermektedir.

Bu tarz bölgelerden ev satın almak yerine arzın düşük fakat talebin yüksek olduğu bölgelerden konut satın almak çok daha mantıklı bir yatırım olacaktır.

Not: Diğer yandan, arzın çok yüksek fakat talebin düşük olduğu bölgelerde de ev fiyatları diğer bölgelere oranla çok daha hızlı değer kaybetmektedir.

Göç ve Demografik Etkenler

Göç konusunu yaşadığım şehirden örnek vermek gerekirse, Sakarya Üniversitesi’nin kampüsü Sakarya’nın Serdivan ilçesine gelmeden önce Serdivan göç alan veya talep gören bir ilçe değildi. Kampüsün gelmesi ve sürekli olarak genişlemesiyle birlikte ilçeye gelen öğrencilerin konut talebini karşılamak için ilçede büyük bir inşaatlaşma süreci başladı.

Bölgede yapılan konutların birçoğunun satılması veya kiralanması sebebiyle bölgedeki konutlara olan talep arttığı içinde bu bölgeden konut almak büyük bir avantaj haline geldi. Kısacası, bu tarz bölgesel hareketler veya şehirlerde gerçekleşen gelişmelerin de konut fiyatlarına doğrudan etkisi bulunmaktadır.

Demografik etkeni ise bölgede yaşayan kişilerin aile ve iş yapısından yola çıkarak ölçümleyebiliriz. Örneğe devam etmek gerekirse, Serdivan ilçesi öğrenci ağırlıklı bir kent olduğu için öğrenciler gelir elde etmese de konuta ihtiyaç duyan bir topluluktur ve bu durum kira gelirlerini de doğrudan artırmaktadır. Kira gelirlerinin yüksek olması, bölgedeki konutlara olan talebi artırmakta yani fiyatları artırmaktadır. Yine konut alınacak şehirde boşanma oranları çok yüksekse, kişiler yalnız yaşadıkları için konuta olan talep doğrudan artmaktadır.

Konut fiyatlarını doğrudan etkileyen faktörleri bir kategori haline getirmek gerekirse, ekonomik ve demografik faktörler olarak ikiye ayırabiliriz. Ekonomik kriz veya durgunluk dönemlerinde konut fiyatları azalırken, bu durum bir alım fırsatı yaratacağı gibi başarısız bir yatırıma da sebep olabilir. Konut yatırımlarında başarıya ulaşmak tamamen kişinin mevcut yatırım miktarına ve seçtiği bölgeye bağlı olarak değişmektedir.

Tüm Hakları Saklıdır. Aktif Kaynak Gösterilmeden Kopyalanamaz!
Yorumlar (0)

* Yorumların Onaylanması İçin Türkçe Yazım Kurallarına Dikkat Edin!

Hakkımızda

Aktuelbilgiler.com ziyaretçiler için hazırlanmış bilgi sitesi olup, nitelikli bilgiler sunmayı hedefleyen bir oluşumdur.

Sitemiz genel olarak geniş bir arşiv oluşturmak maksadı ile yayın hayatına başlayıp bilinenleri daha da detaylarına inerek son kullanıcıya ulaştırmayı hedeflemektedir. devamını oku

Aktüel Bilgiler © 2019 Tüm Hakları Saklıdır Gizlilik Politikası | Hakkımızda | Editör Başvuru | Künye | İletişim